Статьи для ВСЕХ!

Цена недвижимости и спрос. Причины и следствия.

Версия для печати
Автор: lodao
Просмотров: 1009
Слов: 1510
Рейтинг: Нет оценки

Статья является кратким обзором исследующим
явления спроса на недвижимость и как следствие формирование цены на нее. Как и
почему спрос на недвижимое имущество может то взлетать до небес то падать в яму
кризиса. Как создать искусственный кризис и кому он выгоден.
Инвестора и покупателя всегда волнует вопрос
формирования спроса на предмет инвестиций.
Рынок недвижимости как и любой другой финансовый ранок, подвержен колебаниям
спроса в зависимости от примерно однотипных факторов. В данной статье мы
попытаемся проследить причины формирования спроса в простых и "ненаучных"
выражениях. Для нас будет важно выяснить саму природу , или механизм , который
основным образом влияет на рост или снижение спроса на недвижимость. В конце
работы, попытаемся привести небольшой прогноз общих тенденций не на конкретный
период или год , а так сказать в общем, что бы прогнозирование цен на
недвижимость можно было бы делать время от времени на любом этапе развития
рынка. Конечно мы не станем претендовать на точность прогноза в деталях, однако
общие факторы влияющие на формирование цены будут выделены как можно конкретнее.
Часть 1. Недвижимость - финансовый рынок.
Не станем углубляться в теорию, скажем лишь
главное- недвижимое имуществo, как и любое другое
имущество являющееся объектом коммерческой сделки всегда имеет остаточную
стоимость, а значит цена всегда формируется по критериям : есть ли спрос и
какова его динамика, амортизация и износ имущества, существует ли предел
насыщения на рынке и его зависимости. Все это в принципе понятия близкие к
математике, и поэтому всегда есть возможность построить некие функциональные
зависимости для прогнозирования динамики и взаимосвязи этих факторов. Однако у
нас в рамках данной статьи нет на это времени и мы ограничимся общими фразами и
философскими концепциями.
Известно что финансовые рынки, стремительно
развиваются в условиях развивающейся экономики. Причем понятно, что чем
резче и круче кривая развития экономики , тем быстрее динамика роста финансовых
рынков. Осознав это перейдем к следующему пункту- спрос. Спрос на любую
продукцию формируется посредством информации (реклама, СМИ), реальным доходным
показателям (дешево\дорого), необходимостью приобретения данного продукта и
темпом ее выпуска (в случае недвижимости-предложения и динамика строительства).
Это основные факторы, которые быстрее других влияют на изменения спроса и как
следствие цены. Можно построить множество домов и коттеджей. но без
соответствующего пиара все это останется балластом. Также не требует пояснений,
что количество предложений на рынке напрямую связано с ценой и баллансируется
величиной спроса. И третий фактор - необходимость. Совершенно очевидно, что
жилье, дома и дачи всегда будут востребованы- необходимы.
Этот фактор указывает на то что спрос обязательно будет и спад спроса может быть
обусловлен только ценой или инвестиционной привлекательностью объекта.
Часть 2. Стабильная экономика убыточна для
инвестора?
Здесь необходимо сразу четко определить понятия -"инвестор" и "потребитель". Мы станем разделять инвестора на две категории: спекулятивный инвестор и рантье. Спекулянт (в хорошем смысле слова) - это
инвестор приобретающий недвижимость с целью продать ее с некой долей прибыли.
Рантье - инвестор вкладывающие деньги в недвижимость с главной целью сохранить капитал,
и лишь по возможности приумножить его амортизируя его износ арендой или другими
механизмами рынка. Потребитель - это то кто нуждается в продукте как таковом.
Это тот слой населения который жизненно заинтересован в жилье. как правило
именно этот слой конечных потребителей остался за бортом рынка во многих
странах.
Итак опираясь на выводы приведенные нами в части 1 напрашивается вывод: спекулятивному инвестору стабильный рынок не выгоден! Как было выявлено нами только резко растущий рынок принесет спекулянту
необходимый доход. Здесь средства не оправдывают целей. А вот для рантье картина иная- ему стабильный рынок как раз интересен. Для сохранения капитала не нужны резкие взлеты, важно чтоб не было резких падений!
Потребитель на этом фоне стоит особняком. Ему как говорится, и то и другое, и побольше. Потребителю хочется купить как можно дешевле, чтобы был инвестиционный прогресс, и чтоб поспокойнее и поувереннее.
Именно по этому потребитель всегда включается в рынок последним - он всегда выжидает.
Рассмотрим ситуацию в Москве как пример для других  крупных городов. Итак... Москва регион быстро развивающийся и имеющий перспективы к расширению. Но есть несколько но. Имея ввиду экономический
рост мы подразумеваем рост в целом, в том числе и покупательской способности, те
благосостояния населения. Другими словами, житель региона должен иметь
перспективу стать инвестором или рантье в будущем. Если такая перспектива
отстает от общего развития региона, а цена тем не менее растет, значит рост цен
подогревается спросом из вне (регионов). И действительно жилье в столице
скупалось на корню не только столичными инвесторами но и потребителями из
регионов. Почему? Ответ прост : Москва развивалась значительно быстрее всех
регионов вместе взятых. Экономика Москвы была сопоставима с экономикой целой
страны. Жить в Москве было не только престижно но и выгодно- здесь и основная
работа и заработок. И уж конечно не последним являлся тот факт что цена на
недвижимость росла стремительно.
Однако прошло некоторое время и рост развития Москвы стал сравнительно замедляться. Действительно: не смотря на все достоинства мегаполиса, - это один из самых дорогих городов в мире! Кроме того
стали бурно развиваться региональные рынки и как следствие недвижимость стала
востребована и там. У регионального инвестора (особенно у спекулянта) отпала
необходимость везти деньги в столицу, поскольку столько же можно заработать на
месте. И Москва стала терять основного инвестора- регионы. А москвичи в основной
своей массе пока не созрели финансово не как инвесторы, не как рантье. Спрос
встал и цена встала. Стоп приехали -кризис! А кризис ли? К счастью нет.
Утешением по нашему мнению станет тот факт, что спрос в регионах насытится
гораздо быстрее чем в столицах. там противоречий между богатыми и бедными еще
больше. Кроме того Крупные города привлекают к себе но только регионы, но и
иностранного инвестора! А это уже другие деньги.
Однако следует уяснить что мегаполисы хоть и бурно
растут, но и рынки там стабилизируются. Значит спекулятивная торговля в массовом
масштабе станет там не выгодна. В регионах ситуация как правило развивается с
точность до масштаба - чем крупнее масштаб тем точнее применимо все что здесь
изложено.
Часть 3. Искусственный кризис.
Возможно сказанное ниже вызовет недоумение,
однако стоит задуматься: а почему спрос на недвижимость способен так резко
останавливаться. Ведь мы же говорим не о телевизорах или мотоциклах. Мы говорим
о территории, о жизненном пространстве если угодно, о земле, которой на всех
явно не хватает . Земли как известно больше не становится. Почему остановка
спроса за год до падения так мощно муссировалась в СМИ? Почему все эти
катаклизмы совпали с активным продвижением ипотечных программ и проекта
Доступное жилье? Совпадение? А что если нет... Ведь мы указывали что рынок
недвижимость как и другие финансовые рынки подвержен влиянию информации и СМИ в
частности. Далее работает психология : массы людей накаченные соответствующей
информацией, будут подвержены панике в случае малейшего ее подтверждения. Ну
пусть даже и так ...но зачем...зачем все это?
А вот зачем. Мы совсем забыли про потребителя. Ни
банки , ни спекулянты не пустят его как игрока на рынок. Финансовые мощности
потребителей - весьма низки. Но именно он и нуждается в недвижимости более всех.
Политика государства, причем грамотная, создала потребителю условия подтянуться
до уровня инвестора, вернее дала на это время. Пока инвестор вытаскивает деньги
из столичных квартир и "закапывает" их в землю и региональные рынки, у
потребителя есть 1-1.5 года что бы стать полноправным участником рынка. Причем
рынок пойдет ему навстречу: цены несколько упадут (особенно на завышенные
престижные районы), к его услугам - ипотека (причем проценты по ней могут и
снизится), программа малоэтажной застройки возможно успеет набрать обороты. Вот
тут то и задумаешься о силе печатного слова!
Если сейчас эксперта говорят о стабилизации рынка,
то значит все к этому и идет. правда до стабилизации пока далековато.. Ведь с
развитием производства в крупные города неминуемо потечет рабочая сила, которой
тоже нужна жилплощадь и территория, инфраструктура наконец. Развитие АПК в свою
очередь подхлестнет малоэтажку и земельный рынок.
Итак вывод: можно предположить. что остановка
спроса есть продукт продуманной информационной кампании явно выгодной только
одному игроку - государству.
Часть 4. Насыщение рынка.
Вообще говорить о насыщении недвижимостью в рамках
конкретно очерченной территории - бред. Жизненное пространство, будь то квартира
или земля - будут востребованы всегда. Даже при условии демографического провала
территория никогда пустой не останется. Следует говорить о насыщении во времени,
когда развитие региона не успевает за масштабами застроек, или спекулятивные
цены слишком забежали вперед. Все это способно приостановить темпы спроса или
наоборот ускорить, но важно одно - спрос на недвижимость и особенно на землю будет всегда.
Россия пока только в начале своего экономического подъема и трудно даже
представить сколько будет стоить кв. м. скажем лет через десять. Но игру по
новым правилам выдержат не все инвесторы. причем даже не все крупные. Выдержат
грамотные и умеющие ждать, способные перемещать капитал из региона в регион
быстро, руководствуясь только долей прибыли а не комфортность и удобством.
Часть5. Заключительная. Прогнозирование.
Теперь попробуем спрогнозировать ситуацию на пару
годиков вперед. Принимая во внимание все сказанное выше предполагаем, что в
ближайшие два года основные доходы инвесторы получат в регионах причем в
основном на земельных и загородных рынках. На втором месте будет коммерческая недвижимость. И лишь на третьем -
квартирный рынок новостроек. Особое значение приобретет рынок вторичного жилья -
он будет самым стабильным и привлекательным для рантье. Население в регионах
будет неуклонно расти- в случае успеха програм развития АПК и Малоэтажной
застройки. Особое значение приобретут сельхоз земли. Они станут не только объектом
купли продажи, но и главным фигурантом на рынке аренды. Фактически мы имеем дело
с формированием нового вида коммерческой недвижимость. Земля подорожает, правда не сразу но скорее
всего резко. Она станет не только местом для отдыха людей но и мощным средством
производства.

Тэги к статье

землемер.инфо

Читайте также в нашем каталоге:

• Закон УкраЇни про охорону земель
• Моніторинг земель
• Документы для оформления сделки по недвижимости
• Как выбрать будущее жилье
• Цена недвижимости и спрос. Причины и следствия.

Комментарии

Добавить комментарий